Ekonomik istikrar ve güven sorunundan en fazla konut sektörü etkilendi. Konut fiyatları kriz boyutunda arttı ve balon yaptı.
- Konut fiyatları ne kadar arttı?
Merkez bankası grafiği, enflasyonun etkisi giderildikten sonra yani reel olarak, 2024 şubat sonrasında konut fiyatlarının azaldığını ve fakat 2025 ortasında tekrar enflasyon kadar arttığını gösteriyor. Haziran ayında aylık TÜFE artışı yüzde 1,37 oldu ve fakat konut fiyat artışı daha yüksek yüzde 2 oldu.
Konut fiyatlarında balon 2020 ile 2024 yılları arasında oluştu ve halen devam ediyor.
2018 Haziran ayını temel ay ve 100 olarak alırsak, aradan geçen 7 yılda;
- TÜFE‘de artış 871,28 oldu.
- Konut fiyatlarında nominal artış yüzde 1650,22 oldu.
- Konut fiyatları enflasyonun iki katı arttı. Balon yaptı.
- Konut fiyatları neden balon yaptı?
Covid 19 pandemi:
Kırsal kesimde, Ege ve Akdeniz’deki kıyı şehirlerinde ve yazlıklarda pandemi riskini azaltmak için konut ve müstakil ev talebi arttı. Fiyatlar arttı.
Deprem:
6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli büyük depremler sonrasında afet bölgesi dışındaki illerde talep artışı oldu. Güvenli konut arayışıyla insanlar Ankara, Mersin, Antalya gibi şehirlere yöneldi. Bu durum bazı şehirlerde satılık ve kiralık konut fiyatlarında fırsatçı artışlara yol açtı.
Sosyal Konut Arz Eksikliği
Hükümetin konut politikasında popülizm ve rant sağlamak önde görünüyor. Sosyal konut yapması gereken TOKİ, sınırlı sosyal konut yaptı ve fakat daha çok lüks konutlara ağırlık verdi.
Ekonomik Kriz:
Temel neden, 2021 sonunda TL krizinin genel krize dönüşmesi nedeni ile, TL den kaçış ve konut yatırımlarının en güvenli liman olarak görülmesidir.
Yabancıya Vatandaşlık ve sığınmacılar konut talebini artırdı.
Elinde 3 yıl tutmak şartı ile 250 bin dolara, sonradan 400 bin dolara konut alan yabancılara vatandaşlık verildi. Suriyeliler ve diğer sığınmacılar da konut talebini artırdı.
2022’de Ukrayna savaşından kaçan varlıklı Rus vatandaşları Antalya ve çevresinde yoğun konut alımları yaptı ve bölgesel fiyatlar arttı.
- Konut balonu ne zaman söner?
Konut fiyatlarının balon yapması aynı zamanda piyasanın düşme yönünde etkileyici olması gerekir. Zira spekülatif artışlar sonuna kadar devam etmez. Piyasa denge seviyesine zorlar. Aslında 2024 yılında konut balonu sönmeye başlamıştı ve fakat hükümetin CHP’li Belediyeler operasyonu bu gidişe engel oldu. Demokratik ve hukuki güven sorunu oluştu. Konut yatırımları en güvenli alan olarak görüldüğü için satışlarda kronik düşüş yaşanmadı.
2025 Ocak -Haziran arası 6 ayda;
- Türkiye genelinde konut satışları yüzde 26,9 oranında arttı.
- Yüksek reel faize rağmen, ipotekli konut satışı yüzde 100,5 oranında arttı.
- Yabancıya konut satışı ise yüzde 10,6 oranında azaldı.
- Vatandaşın konuta ulaşma imkanı kalktı.
Söz gelimi İstanbul da 100 metrekare ortalama bir ev en düşük memur maaşının;
- 2016’da 101,5 katı iken,
- 2025 haziran ayında 119,5 katı oldu.
Hem normal gelirli olanların konut satın alma gücü düştü, hem de enflasyonla mücadele politikası olarak bankalar normal vatandaşa konut kredisi vermiyor.
- Konut balonunu söndürmek için ne yapmak gerekir ?
Bugünkü hükümetin alacağı üç önlem var;
- Birisi, ekonomik istikrar sorununu önde tutarak, siyasi çatışmaları durdurmak, hukuki altyapıyı oluşturmak.
- Tez elden istikrar programı yapmak ve güven sağlamak.
- Halkın ödeme gücüne hitap eden ucuz sosyal konut yapmak.
Bunları yapması zor görünüyor. Konut balonu da bu nedenle devam edecek gibi duruyor.
