Merkez Bankası, enflasyonun da etkisini taşıyan yani nominal konut fiyatlarını açıkladı. Konut fiyatlarındaki balonun ne kadar olduğunu , enflasyonun etkisi giderildikten sonraki konut fiyatlarındaki reel artış gösterir.
TÜFE ile ilgili malum tartışmalar ve güven sorunu nedeni ile Konut fiyatlarında Reel artış için İTO İstanbul geçinme endeksini kullanmayı tercih ediyorum.
- Son iki yılda Konut fiyatları reel olarak düştü.
Aşağıdaki tablodan görüldüğü gibi, 2023 yılında konut fiyatlarında reel artış çok düşük yüzde 0,35 oldu. Sonraki yıllarda, 2024 yılında konut fiyatları yüzde 23,16 oranında 2025 yılında ise yüzde 6,30 oranında reel değer kaybetti.
2022 yılını 100 kabul edersek, 2022 yılında 1 milyona satılan bir konut un 2025 yılı sonunda reel değeri 720 bin liraya geriledi.
Konut fiyatlarını bundan sonra siyasi riskler, yabancının konut alımı ve jeopolitik riskler etkiler.
Ocaktan Ocağa son bir yılda konut fiyatlarında en yüksek artış yüzde 34,2 ile, Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkari ve Muş’ta oldu. Bu bölgelerde terörün azalması geri dönüşleri hızlandırdı.
- Yabancıların konut alımı azaldı.
12 Ocak 2017’de kabul edilen bir kanunla 1 milyon Amerikan doları değerinde ev alanlar bunları 3 yıl elinde tutarsa Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı alabiliyor. Bu miktar 18 Eylül 2018’de yapılan değişiklikle 250 bin dolara kadar düştü. Bu nedenle yabancıya konut satışları arttı. Ukrayna ve Rusya savaşı da etkili oldu ve toplam konut satışları içinde yabancının payı 2022 yılında yüzde 4,4’e yükseldi. Sonra düşmeye başladı ve 2025 yılında yüzde 1,3 oldu. Hatta 2025 yılında Türk vatandaşları yurt dışından daha fazla konut aldı.
Yabancının konut alımlarında azalmanın ve Türk vatandaşlarının yurt dışında konut alımlarının artmasının tek nedeni siyasi sorunlardır.
Ayrıca, 2022 yılında hem toplam konut satışları da arttı. Bunun bir neden 2023 seçim yılı olmasıdır. Bir nedeni de yurt dışında kayıt dışı girişlerin yüksek olmasıdır. Mamafih MB ödemeler Bilançosuna göre 2022 yılında net hata ve noksandan giren, yani kaynağı belirsiz döviz girişi 24 milyar dolar oldu. Bunlar gayrimenkul alımına yöneldi.
- Konut kiraları çok tartışıldı. Helen de tartışılıyor.
MB yeni kiracı kira endeksini de yayınlıyor. Yeni kira fiyatları gösterge olarak alındığında, kira ile ilgili her türlü sınırlama dışarıda kalır. Endeks cari konut kiralarını gösterir.
Yeni kiracı kira endeksi 2023 yılı ortalarına kadar konut fiyatlarının altında kaldı. Konut maliyetlerini yakalayamadı. 2023 ortasından sonra ise yeni kiracı kira endeksi, bu defa telafi eder şekilde konut fiyatlarının üstünde kaldı. (Aşağıdaki Grafik)
Son söz: Ekonomi bu kadar aşırı kırılganlık olduğu ve siyasi sorunlar bu kadar gergin kaldığı için bundan sonra konut fiyatlarında düşme ya olmaz veya sınırlı olur.
